Передача имущества учредителем в хозяйственное ведение ЧУП на УСН, налог на недвижимость, оценка, переоценка

Оценка передаваемых объектов недвижимости ЧУП

В законодательстве эта ситуация не имеет однозначной трактовки. В разных источниках встречаются противоположные мнения.

Мнение 1: Оценка не нужна

Передача имущества учредителем в хозяйственное ведение не всегда требует независимой оценки. Учредитель и ЧУП могут провести внутреннюю оценку самостоятельно (например, исходя из остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета учредителя, других источников и иной информации).

Мнение 2: Оценка обязательна

Многие эксперты настаивают на том, что оценка недвижимости – это единственный способ защитить себя от налоговых рисков.

Стоимость переданного имущества становится основой для налоговой базы по подоходному налогу у учредителя и по налогу на недвижимость у ЧУП. Если занизить стоимость, это может быть расценено как неуплата налогов, при проверке налоговый орган вправе пересчитать налоги исходя из рыночных цен, доначислить пени, если сочтет оценку заниженной

Стоимость, с которой имущество поставлено на баланс, напрямую влияет на расчет налога на недвижимость и амортизацию. Если налоговая решит, что стоимость завышена, могут возникнуть претензии по завышенной амортизации.

Таким образом, формальных требований к обязательной независимой оценке для самой передачи нет, однако с налоговой точки зрения лучше её провести, чтобы подтвердить рыночную стоимость.

Оформление акта приемки-передачи

В акте приемки-передачи недвижимости необходимо указание стоимости передаваемого объекта, т.к. этот документ является первичным учетным документом, на основании которого хозяйственная операция и объект недвижимости отражается в учете (ст. 10 Закон Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»).

Налог на недвижимость при УСН

Получив от физлица в хозяйственное ведение помещение, ЧУП является плательщиком налога на недвижимость за это помещение с учетом особенностей, предусмотренных для плательщиков налога при УСН.

 Налог на недвижимость при УСН уплачивается при наличии у организации объектов недвижимости общей площадью более 1000 кв. м.

При этом, если общая площадь объектов недвижимости, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, ином пользовании:

• не превышает 1000 кв. м, налог на недвижимость уплачивается только от сданной в аренду площади;
• превышает 1000 кв. м, налог на недвижимость уплачивается со всей площади.

(ст. 326 НК РБ).

Налоговая база налога на недвижимость

Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года (п. 1 ст. 229 НК):

капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, в соответствии с подпунктом 3.8 пункта 3 статьи 333 настоящего Кодекса по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) по остаточной стоимости с учетом увеличения в течение налогового периода остаточной стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на фактические затраты, связанные с их реконструкцией (модернизацией, реставрацией), проведением иных аналогичных работ.

Под остаточной стоимостью понимается разница между первоначальной (переоцененной) стоимостью основных средств и накопленными по нему за весь период эксплуатации суммами амортизации и обесценения (абз. 2 и 4 п. 2 Инструкции № 26).

Таким образом, налоговая база налога на недвижимость по помещению, переданному в хозяйственное ведение по решению собственника и зарегистрированному в установленном порядке, учитываемому ЧУП в книге УСН в составе объектов основных средств, рассчитывается исходя из его остаточной стоимости на 1 января текущего года без проведения оценки.

Учет объекта в книге УСН

С 01.01.2023 все организации на УСН обязаны вести учет в Книге при УСН. Они вправе дополнительно вести бухучет и составлять бухгалтерскую (финансовую) отчетность на общих основаниях. Определенные организации обязаны вести и бухучет, и учет в Книге при УСН (п. 1, 5 ст. 333 НК РБ).

Организации с учетом в Книге при УСН используют данные только из нее для исчисления налога на недвижимость. Эта норма не распространяется на организации, которые ведут Книгу при УСН и бухучет по ч. 2 п. 2 или п. 5 ст. 333 НК РБ (п. 6 ст. 227 НК РБ).

Капстроения, находящиеся в хозяйственном ведении плательщика УСН, который не ведет бухучет, отражаются в разделе IV Книги при УСН. Учет ведется по каждой единице имущества (п. 11 Инструкции № 35/54/75/133).

Для отражения сведений по зданию в разделе IV Книги при УСН открывается отдельная страница.

Таким образом, в книге при УСН должен быть организован учет объектов налогообложения налогом на недвижимость, а для этого обязательно нужна информация о стоимости объекта, амортизации и остаточной стоимости.

Возникновение и утрата статуса плательщика налога на недвижимость

При приобретении плательщиками-организациями в течение налогового периода капитальных строений (зданий, сооружений), их частей либо возникновении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, увеличении в течение налогового периода остаточной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на фактические затраты, связанные с их реконструкцией (модернизацией, реставрацией), проведением иных аналогичных работ, а также при признании плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций, в том числе бюджетных, организаций, ведущих лесное хозяйство, на основаниях, указанных в статье 226 и части второй подпункта 1.3 пункта 1 статьи 326 настоящего Кодекса, исчисление и уплата налога на недвижимость по приобретенным либо возникшим капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, указанному увеличению остаточной стоимости, а также при признании плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций производятся с 1-го числа квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие приобретение, возникновение, увеличение или признание организаций плательщиками налога на недвижимость (п. 4 ст.232 НК РБ)

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, выбывающим у плательщиков-организаций в течение налогового периода, а также в связи с утратой отдельными организациями в течение налогового периода статуса плательщика налога на недвижимость, приобретенного на основаниях, определенных ст. 226 и ч. 2 подп. 1.3 ст. 326 НК, исчисление налога на недвижимость по указанным капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям и у указанных организаций прекращается с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие выбытие и утрата организациями статуса плательщика налога на недвижимость (п. 5 ст. 232 НК).

Таким образом, при сдаче в возмездное пользование помещений сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, в то же время в течение каждого квартала их сдачи в возмездное пользование возникновение и утрата статуса плательщика налога на недвижимость может происходить многократно. В случае, если факт утраты статуса плательщика происходит в каждом квартале сдачи помещений в возмездное пользование, то при наличии документального подтверждения возврата помещений организации из возмездного пользования (передаточный акт или иной документ) у организации не будет возникать объект обложения налогом на недвижимость.

Переоценка объектов недвижимости

Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, переоценка (изменение стоимости) основных средств, доходных вложений в материальные активы, оборудования к установке (далее, если не указано иное, – имущество), числящихся в бухгалтерском учете (книге учета доходов и расходов организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения), производится в порядке, определяемом Министерством экономики, Министерством финансов, Министерством архитектуры и строительства с учетом требований настоящего Указа:

в отношении зданий, сооружений и передаточных устройств – ежегодно всеми организациями с 01.01.2024 г. (Указ Президента Республики Беларусь 20 октября 2006 г. № 622)